代理词尊敬的审判长：北京市杰澳律师事务所接受本案原告甲的委托，指派我担任原告的代理人。接受委派后，我进行了必要的调查了解，对于本案的事实，已经有了一个深入、细致和全面的了解，现发表如下代理意见，供法庭参考。一、本案的基本事实是：原告是北京市昌平区百善镇百善村的农村居民，被告不是北京市昌平区百善镇百善村的农村居民。1999年，原告与被告商定：原告将位于北京市昌平区百善镇百善村——号的房屋（北房三间、东房三间、西房三间）以15000元的价格卖给被告。协议后，原告将房屋交于被告，被告向原告支付了房屋价款。但土地使用权证书一直登记的原告甲的名字，至今宅基地使用权人仍是原告。针对以上事实，本代理人认为：原告与被告之间的房屋买卖合同无效。北京市高级人民法院关于《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第二条第四项指出：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”原告是北京市昌平区百善镇百善村的农村居民，被告不是北京市昌平区百善镇百善村的农村居民。因此，原告与被告之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于合同无效。
2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”二、该房屋应当返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”涉案房屋应当返还给原告。综上所述，原告与被告之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，是无效合同，双方应当各自返还其因合同取得的财产。请求法院支持原告的诉讼请求。北京市杰澳律师事务所付斌2010年4月 日补充代理词：《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一、协议后，原告将房屋交于被告，被告向原告支付了房屋价款。
但涉案房屋所在的宅基地土地使用权证书一直登记的原告甲的名字，至今宅基地使用权人仍是原告。而且涉案房屋从未翻建过，也没有被维修过。也就是说，上述买卖协议被判决无效后，被告并没有什么损失。第二、宅基地区位补偿价不应作为补偿被告的内容。宅基地区位补偿价是指政府对不同地区宅基地的占用所规定的补偿价，是针对被拆迁房屋所占宅基地范围内的土地所占地区位置被征收而给予的金钱补偿。也就是说，区位补偿价是对房屋拆迁所涉及的土地补偿而言，只有涉及到房屋拆迁，才可能产生宅基地的区位补偿。时至今日，无任何证据表明涉案房屋面临拆迁，皮之不存，毛将焉附？在没有证据证明原告可能获得该区位补偿价的情况下，如果判令原告按照房地产估价报告中的宅基地区位补偿价给予被告补偿，是显示公平的。综上，被告并没有什么损失，也没有证据证明有损失存在，原告不应当给予被告补偿。原告同意返还给被告购房款。农村集体经济组织----------村民委员会（村经济合作社）-------以村为单位------被告非本村农民律师分析：宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。本案中苏洪波外村（农村）居民的身份使其不可能成为宅基地使用权人，购买农村房屋便无法取得房屋所有权证。甲与苏洪波之间的买卖农村房屋的行为是我国法律、法规明令禁止的，自然应当被认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定，由于苏洪波为外村（农村）居民而并非甲所在村集体经济组织成员，因此双方的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定，而归于无效。根据合同无效的处理原则，能返还的，法院应当判决合同双方互相返还。 法官说，从受理案件中涉及的房屋买卖合同来看，虽然交易标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际交易标的也包括了宅基地。农村宅基地的使用主体是农村居民，即是集体经济组织内的成员。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。
1、宅基地使用权的保障功能与体现由于宅基地使用权的客体是土地，是农民基本的生活保障，因此其具有保障功能，更明确地说宅基地使用权的保障功能是指保障农民生存利益的功能。宅基地使用权的保障功能反映到制度设计上主要体现在以下几个方面：1、身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的，只有集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。2、设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。3、取得的无偿性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家给农民的一种福利，只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。4、使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯，宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可以重新建造房屋。5、用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖和转让。
[1]（1）无效说。理由是:其一,根据《土地管理法》第62 条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有, 能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定；其二,第63 条规定: “农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。其三,1999 年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2 条第2 款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。”《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。
”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的?由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任